Kiedy kupujemy działkę i zamierzamy budować na niej własny dom, warto zwrócić uwagę na pewne kwestie, które pozwolą nam w przyszłości mieszkać i funkcjonować w naszym nowym domu. To, co często budzi duże kontrowersje, to dojazd do działki, usytuowanie mediów na działce i innych elementów, które mogą być tematem sporów.
Generalnie gdy nasza działka nie ma bezpośredniego dojazdu do posesji lub instalacje wodne, kanalizacyjne, elektryczne i gazowe muszą być do nas poprowadzone przez własność sąsiada, to jesteśmy skazani na jego dobrą wolę, że wyrazi zgodę na korzystanie z jego terenu. Z sąsiadami warto dobrze żyć, ale nie zawsze tak się udaje. Dlatego tego typu kwestie reguluje służebność gruntowa.
Co to jest służebność gruntowa ?
W myśl prawa rzeczowego określonego w art. 285 § 1. i 2. Kodeksu Cywilnego, służebność gruntowa jest to obciążenie jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości (władnącego) do korzystania z własności obciążanego w pewnym zakresie, regulowany przez prawo.
Służebność gruntowa ma na celu uregulowanie prawne korzystania z własności właściciela obciążonego na rzecz właściciela władnącego w zakresie:
- upoważnia właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie,
- ogranicza działania właściciela nieruchomości obciążonej, których może się on dopuścić w stosunku do właściciela władnego;
- zabrania właścicielowi nieruchomości obciążonej dokonywania określonych czynności względem nieruchomości władnącej, które przysługują mu na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu nieruchomości.
Zatem służebność gruntowa ma na celu zwiększenie użyteczności jednej działki lub jej określonej części na rzecz drugiej. W ten sposób właściciel posesji władnącej może dokonywać pewnych działań w stosunku do posesji obciążonej, które nie jest jego własnością.
Służebność gruntową prawnie określają tzw. działania bierne i czynne. Bierne określają działania, których nie może podejmować właściciel posesji obciążonej w stosunku do właściciela władnącego. Czynna służebność zaś określa działania, jakie może podjąć właściciel władnący na działce właściciela obciążonego.
Służebność gruntowa – przykłady
Służebności gruntowe upoważniają nas m.in. do następujących działań:
- służebność drogi koniecznej, czyli dojazd przez posesję sąsiada do naszej nieruchomości;
- parkowanie samochodu na terenie cudzej posesji;
- ograniczenie wysokości zabudowy na terenie posesji obciążonej;
- otwieranie okna, wychodzącego na nieruchomość obciążoną;
- opieranie muru o mur sąsiada;
- prowadzenie instalacji wodno- kanalizacyjnej lub innych instalacji przez posesję obciążonego;
- dostęp do studni.
Jak ustanowić służebność gruntową?
Ustanowienie służebności gruntowej jest możliwe w przypadku, gdy jej przyznanie nie będzie wiązało się z utrudnieniami w korzystaniu z nieruchomości obciążonej przez jej właściciela.
Taką służebność można ustalić na podstawie umowy, orzeczenia sądu, orzeczenia administracyjnego lub przez zasiedzenie. Orzeczenie sądowe na ogół wykorzystywane jest w przypadku tzw. drogi koniecznej, czyli gdy jeden z właścicieli nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i musi korzystać z posesji drugiego właściciela.
Dokumenty niezbędne do ustanowienia służebności gruntowej
Służebność gruntowa jest ustanawiana przez notariusza. W tym celu wymagane są dane osoby ustanawiającej służebność i właściciela nieruchomości władczej, takie jak:
- Imię i Nazwisko
- Nr dowodu osobistego oraz nr Pesel
- miejsce i adres zamieszkania
- stan cywilny
W umowie należy zdefiniować rodzaj służebności oraz, czy służebność jest odpłatna, czy nieodpłatna.
Gdy przedmiotem służebności jest nieruchomość, to należy przedstawić podstawę jej nabycia, a także akt odpisu księgi wieczystej. W niektórych przypadkach wymagany jest wyrys mapy ewidencyjnej, wpis do rejestru gruntu i ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości.
Wygaśnięcie lub zniesienie służebności gruntowej
Do wygaśnięcia służebności gruntowej może dojść w następujących przypadkach:
- właściciel nieruchomości władczej zrzeka się prawa do korzystania z cudzej własności, zgodnie z art.246 Kodeksu Cywilnego;
- w ciągu 10 lat od przyznania służebności, właściciel nieruchomości władczej nie skorzystał w przysługiwanych mu praw;
- upływa termin przyznania służebności gruntowej określonej w umowie
- dochodzi do tzw. konfuzji, czyli właściciel nieruchomości władczej nabędzie nieruchomość właściciela obciążającego lub na odwrót.
Zniesienie służebności gruntowej jest w przypadku, gdy nie mamy porozumienia między stronami, czyli właściciel nieruchomości władczej nie zgadza się ze zrzeczeniem swoich praw. Wtedy sprawa kierowana jest do sądu.
Zniesienia służebności gruntowej może zażądać właściciel nieruchomości obciążonej. Zależnie od sytuacji do anulowania takiej służebności, może dojść za wynagrodzeniem lub bez niego.
Gdy służebność gruntowa jest szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, lub przyznana służebność nie jest niezbędna właścicielowi nieruchomości władczej do jej prawidłowego korzystania, wtedy następuje zniesienie za wynagrodzeniem.
Gdy służebność gruntowa nie ma już wpływu na korzystanie z nieruchomości władnącej, to właściciel nieruchomości obciążonej może ubiegać się o zniesienie praw bez konieczności wnoszenia opłat.
Odpłatna i nieodpłatna służebność gruntowa
Służebność gruntowa odpłatna to wynagrodzenie, jakie płacimy właścicielowi nieruchomości obciążonej. W służebności nieodpłatnej właściciel władnący nie ponosi żadnych opłat w stosunku do właściciela obciążającego z tytułu użytkowania jego nieruchomości. Różnica między służebnością odpłatną, a nie odpłatną polega na sposobie jej opodatkowania.
Jak obliczyć służebność gruntową?
Do opłat służebności gruntowej wlicza się wynagrodzenie + podatek.
Wynagrodzenie za korzystanie z czyjeś nieruchomości określa sąd przy współpracy biegłego. Cena za służebność gruntową obejmuje:
- charakter nieruchomości, czyli położenie, rodzaj i rozmiar;
- zakres ograniczenia działań w stosunku do nieruchomości obciążonej przez jej właściciela
- utrata pożytku;
- zakres i sposób ingerencji w posesję przez uprawnioną osobę;
- umiejscowienie urządzeń i instalacji, których dotyczy służebność;
- możliwe skutki korzystania przez uprawnionego.
Podatek od służebności gruntowej opłaca właściciel nieruchomości władczej, niezależnie czy jest ona odpłatna, czy nie odpłatna. Podatek naliczany jest w chwili nawiązania umowy służebności gruntowej.
Przy służebności nieodpłatnej obowiązuje podatek od spadków i darowizn. W przypadku służebności terminowej podstawą opodatkowania jest roczna wartość świadczenia, czyli 4% wartości nieruchomości obciążonej, pomnożona przez liczbę lat. Przy służebności nieterminowej roczną wartość nieruchomości mnożymy przez 10. Wartość podatku oblicza się zgodnie ze skalą zawartą w art. 15 ustawy o podatku od spadku i darowizn.
Przy służebności odpłatnej podatek oblicza się od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania jest łączna wartość świadczeń udzielanych właścicielowi nieruchomości władającej, pomnożoną przez liczbę lat, na którą zawarta została umowa służebności.
Gdy służebność jest bezterminowa, wysokość podatku obliczana jest na podstawie zawartej w oświadczeniu podatnika wysokości świadczeń za 10 lat. Podatek można opłacać w miarę upływu umowy.
Jak wynika z ustawy o podatku od służebności, dla osób korzystających z takiej formy lepiej się opłaca służebność odpłatna, ponieważ nie płacą podatku obliczonego bezpośrednio od wartości nieruchomości.
Służebność gruntowa a wpis do księgi wieczystej
Służebność gruntowa na ogół jest wpisywana do księgi wieczystej. Co prawda nie wymagają tego obowiązku przepisy prawne. Niemniej jednak jest to szczególnie opłacalne dla inwestora, który kupi nieruchomość z ujawnioną służebnością, czyli wpisaną do księgi wieczystej. Dzięki temu jest on szczególnie chroniony.
Służebność gruntowa jest ujawniania w III dziale księgi wieczystej. Dzięki temu pozwala zachować rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych. To oznacza, że wpis w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed rzeczywistym stanem prawnym. W takiej sytuacji, gdy poprzedni właściciel przez 10 lat nic nie zrobił z nałożoną służebnością, co spowodowałoby jej wygaśnięcie, do dzięki wpisowi w księdze wieczystej, nowy inwestor kupuje nieruchomość wraz z tą służebnością.
Najczęściej ustanawiana służebność
Najczęściej ustanawiana służebność, to służebność drogi koniecznej. Tego typu sytuacja zachodzi, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych.
Właściciel takich nieruchomości może zażądać od właścicieli sąsiednich gruntów ustanowienia służebności drogi koniecznej za odpowiednim wynagrodzeniem (zgodnie z 145 § 1 Kodeksu cywilnego).
Wysokość wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej ustala sąd, opierając się na opinii biegłego.
Taka służebność wykonywana na podstawie umowy, ma związek z dokonywanymi podziałami nieruchomości, w przypadku gdy trzeba zapewnić dojazd do działki niemającej odpowiedniego dostępu do drogi. Obecnie przepisy jasno określają, że nie można dokonać podziału działek budowlanych bez dostępu do drogi publicznej. Jedyną formą ustanowienia dojazdu do drogi ( gdy jego nie ma) jest służebność. Zgodnie z artykułem 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości nie jest możliwy, gdy planowane do wydzielenia działki budowlane nie mają dostępu do drogi publicznej.
Przepisy również określają jakiego rodzaju ma być dostęp do drogi publicznej. W myśl przepisów dostępem do drogi publicznej jest:
- wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiedniej służebności dla wydzielonych działek
- ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, gdy nie jest możliwe wydzielenie drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.
