Twój obecny dom mieszkalny jest dla ciebie za ciasny ? Chcesz zwiększyć jego powierzchnię ? W tym wypadku popularnym rozwiązaniem jest rozbudowa domu. Jak to zrobić i od czego zacząć- podpowiemy w tym artykule.
Rozbudowa domu – na czym polega?
Rozbudowa domu łączy w sobie zarówno rozbudowę, jak i nadbudowę. W obydwu przypadkach chodzi nam o powiększenie powierzchni mieszkalnej istniejącego domu. Zatem zwiększa nam się powierzchnia użytkowa i kubatura budynku. Różnica polega na tym, iż rozbudowa jest pojęciem ogólnym, mówiącym o szereg prac budowlanych, mających na celu zwiększenie powierzchni. Natomiast gdy mówimy o nadbudowie, to mamy na myśli stworzenie kolejnej kondygnacji istniejącego już budynku. Przy rozbudowie zwiększa się nam powierzchnia zabudowy obiektu, czyli dodatkowo zajmujemy jakąś część gruntu. Przy nadbudowie bryła powierzchniowa budynku pozostaje ta sama.
Rozbudowa a przebudowa – czym się różni?
W starym domu na ogół decydujemy się na jego rozbudowę lub przebudowę. W zależności jakiego działania się podejmujemy, wiąże się to z dokonaniem pewnych formalności. W niektórych przypadkach może się okazać, że jest potrzebne pozwolenie na budowę lub tylko wystarczy zgłoszenie. Zatem jaka jest różnica między tymi dwoma działaniami.
Po pierwsze rozbudowa starego domu wiąże się ze zwiększeniem powierzchni mieszkalnej domu. Przebudowa zaś to wykonanie pewnych prac budowlanych lub modernizacyjnych, mających na celu zmianę parametrów użytkowych lub technicznych w istniejącym obiekcie budowlanym.
Przy tym warto podkreślić, iż przebudowa domu nie jest ograniczona żadnymi zapisami w planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Natomiast rozbudowa wymaga dostosowania projektu tego przedsięwzięcia do warunków zabudowy i planu zagospodarowania przestrzennego. Przedsięwzięcia typu przebudowa i rozbudowa wymagają albo pozwolenia na budowę, albo tylko zgłoszenia. Na ogół przebudowa wiąże się ze zgłoszeniem, a przy rozbudowie może być wymagane pozwolenie na budowę. W przypadku gdy budynek jest wpisany do rejestru zabytków, to pozwolenie na budowę jest wymagane w obu przypadkach.
Rozbudowa czy remont starego domu – na co się zdecydować?
Rozbudowa domu to alternatywne rozwiązaniem, które pozwala na powiększenie powierzchni użytkowej obiektu, zamiast budowy nowego domu. Zarówno taka rozbudowa, jak i remont domu mogą wygenerować duże koszty, ale oszczędzamy na zakupie działki i budowie przyłączy oraz ogrodzenia. Z tego też względu rozbudowa jest zdecydowanie korzystna niż budowa nowego domu. Przy okazji można wykonać remont starego domu. Należy pamiętać, że rozbudowa domu parterowego, gdzie udział powierzchni bryły budynku może się znacząco zmienić, wymaga odpowiednich pozwoleń.
Gdy nasz dom posiada powierzchnię wystarczającą na nasze warunki bytowe, to wystarczy go tylko odnowić, czyli wykonać stosowny remont. Niemniej jednak domy w ruinie lub niezadowalającym stanie nie nadają się do rozbudowy. Jednak może być ona dokonana po kompleksowym ich remoncie, o ile jest to opłacalne z punktu widzenia inwestycji. Dlatego, zanim zdecydujemy się na jakąkolwiek z opcji, warto zasięgnąć rady eksperta budowlanego i przy okazji policzyć koszty.
Kiedy można przystąpić do rozbudowy domu?
Jak już załatwimy wszelkie formalności związane z rozbudową domu i mamy zgodę odpowiedniego organu administracyjnego (gminy) na wykonanie prac budowlanych, to należy dokonać następujących czynności:
- Ustanowienie kierownika budowy- obowiązek spoczywa na inwestorze. Jeżeli zleca on budowę, to może wskazać w treści umowy z wykonawcą, że ma go on zatrudnić.
- Rejestracja dziennika budowy- dokument ten rejestruje przebieg robót budowlanych oraz wszelkich zdarzeń i okoliczności, które miały miejsce w trakcie całej budowy. Na ogół można dostać go w starostwie, gdzie się go rejestruje.
- Zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót – w starostwie składa się informujący dokument.
Rozbudowa domu – niezbędne formalności
Proces prac budowlanych dotyczących rozbudowy domu poprzedzają pewne wymagania formalne, które muszą być dokonane, aby zgodnie z prawem rozpocząć rozbudowę.
Pierwszy wymogiem jest wystąpienie do gminy o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. (MPZP). MPZP musi obejmować działkę, na której posadowiony jest nasz budynek. Określa on warunki dotyczące zabudowy oraz możliwości powiększenia domu. Urząd gminy powinien wydać nam wypis oraz wyrys MPZP dla naszej działki.
Jeżeli gmina takiego planu nie posiada, do należy wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na ogół urząd gminy ma przygotowane specjalne druki wniosków, które należy uzupełnić o opis planowanej inwestycji oraz podanie docelowych parametrów domu.
Na podstawie ustalonych warunków zabudowy, można sporządzić projekt rozbudowy domu. Taki projekt musi być wykonany przez osobę z uprawnieniami budowlanymi do projektowania i wpisaną na listę członków izby samorządu zawodowego. Projekt powinien być dopasowany do planistycznych wymogów gminy.
Do opisu technicznego inwestycji musi być dołączona tzw. opinia geotechniczna. Opinia geotechniczna zawiera warunki gruntowe na działce i możliwości posadowienia obiektu, a także w razie potrzeby również ekspertyzę techniczną. Tego typu informacja musi być zwarta, ponieważ ze względu na dynamiczny rozwój infrastruktury, nierzadko budynki są stawiane na terenach niekorzystnych pod względem warunków geotechnicznych.
Rozbudowę domu, czy innego obiektu powinna poprzedzać ekspertyza techniczna stanu konstrukcji elementów budynki już istniejącego, z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego. Wykonanie ekspertyzy technicznej jest niezbędne w każdym przypadku. Ekspertyza techniczna stanowi opracowanie szersze niż opinia techniczna. Zawiera ona opis badanych elementów, ocenę stanu budynku, charakterystykę uszkodzeń, takich jak pęknięcia, rysy, zawilgocenie, zagrzybienie z podaniem możliwej przyczyny wystąpienia takich zdarzeń i zalecenia ich naprawy. Celem ekspertyzy jest określenie przyczyn ewentualnych nieprawidłowości i wskazanie skutecznych sposobów ich usunięcia.
Po złożeniu projektu i ekspertyzy technicznej możemy starać się w gminie o właściwe pozwolenie, aby rozpocząć budowę. Jeżeli rozbudowa dotyczy samej działki, czyli nie przekracza jej granic, to wystarczy samo zgłoszenie w gminie. Wtedy czekamy 30 dni na ewentualne uwagi bądź sprzeciw. Gdy po 30 dniach nie ma żadnej odpowiedzi z gminy, to możemy rozpocząć rozbudowę.
W przypadku gdy rozbudowa wykracza poza granice działki, to wtedy trzeba się starać o stosowne pozwolenie na budowę. Niemniej jednak taka sytuacja rzadko się zdarza.
Dodatkowo przy rozbudowie mogą być konieczne:
- Wniosek o wyłączenie przewidzianego do zabudowy gruntu z produkcji rolnej, nawet gdy całość działki ma charakter budowlany. Taką decyzję podejmuje starosta i trzeba czekać na jej wydanie oraz na jej uprawomocnienie. Inaczej nie otrzymamy pozwolenia na budowę.
- Uzgodnienia dotyczące melioracji i ochrony środowiska. Na ogół są to tylko oświadczenia odpowiednich wydziałów starostwa, które mówią o tym, że nie ma żadnych zastrzeżeń co do wykonania inwestycji. Niemniej jednak takie oświadczenie musimy dostarczyć do dokumentów na pozwolenie na budowę.
Jak zgodnie z prawem przystąpić do rozbudowy domu?
W poprzednim podrozdziale omówiliśmy drogę formalną, jaką trzeba zgodnie z prawem przejść, aby rozpocząć rozbudowę. Niemniej jednak prawo określa również pewne kryteria posadowienia i ustawienia takiego obiektu względem innych działek, domów i ulicy, które muszą być rygorystycznie przestrzegane. Jak rozbudować dom zgodnie z prawem ?
- Od granicy działki odległość między ścianą z oknami lub drzwiami musi wynosić 4 m.
- Jeżeli budynek zwrócony jest ścianą do granicy działki z sąsiadem, która jest bez okien i drzwi, to odległość może wynieść 3 m.
W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się:
- Gdy działka ma szerokość 16 m, to odległość ściany bez okien i drzwi od sąsiedniej działki może wynieść mniej niż 3 m, ale nie mniej niż 1,5 m.
- Można usytuować budynek przy granicy działki w przypadku gdy przylega on całą powierzchnią swojej ściany do budynku na sąsiedniej działce. Budynek na sąsiedniej działce może już istnieć lub być dopiero zaprojektowany. Z tym że ten budynek nie może mieć szerokości i wysokości większej niż budynek, do którego ma przylegać lub będzie przylegał
- W przypadku domu usytuowanego w odległości od sąsiedniej działki budowlanej mniejszej niż 4 m lub 3 m, gdy w pasie o szerokości 3, wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a w odległości mniejszej niż 4 m, w części rozbudowanej nie mogą być okna ani drzwi. Nadbudowę takiego budynku można wykonać o jedną kondygnację.
- Stawianie budynku gospodarczego, garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m przy granicy działki jest możliwe w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwi.
W przypadku dostawiania się do budynku na sąsiedniej działce lub zbliżenia budynku poniżej właściwego dystansu (3 i 4 m), traktowane jest jako oddziaływanie na sąsiednią działkę i wymaga pozwolenia na budowę.
Pozwolenie na rozbudowę domu – czy w ogóle jest potrzebne?
Na ogół rozbudowa domu na zgłoszenie jest wystarczającą czynnością administracyjną. Taka rozbudowa nie wymaga pozwolenia na budowę, o ile nie przekracza ona granic działki i jest wykonywana zgodnie z powyższymi punktami.
Gdy jednak przekraczamy granice działki lub odległość od działki sąsiada jest mniejsza niż 3 i 4 m, wtedy rozbudowa domu bez pozwolenia na budowę jest niemożliwa. To samo dotyczy, gdy chcemy stawiać budynek, który jest dostawiony do budynku sąsiada. W szczególności dotyczy to, gdy jest to rozbudowa domu jednorodzinnego i dotyczy zmiany parametrów bryły budynku.
Natomiast gdy rozbudowa domu parterowego dotyczy tzw. nadbudowy, czyli dostawienie nowej kondygnacji budynku zgodnie z przepisami, to wymagane jest tylko zgłoszenie.
Czym skutkuje rozbudowa domu bez pozwolenia?
Rozbudowa budynku bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia uważana jest za samowolę budowlaną. Konsekwencje niedopilnowania wymaganych formalności przez inwestora mogą być bardzo poważne. W przypadku potraktowania rozbudowy, jako samowoli budowlanej przez nadzór budowlany, inwestor musi liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów jej legalizacji lub rozbiórką dobudowanego elementu.
Jak z sensem rozbudować dom?
Sensowne wykonanie rozbudowy domu wymaga konieczności dokonania wszelkich formalności administracyjnych, a także przygotowanie odpowiedniego projektu i ekspertyzy technicznej. Gdy otrzymamy zgodę na rozbudowę, wszelki zakres prac musi być objęty projektem, który został zatwierdzony przez stosowny organ administracji państwowej. Projekt powinien zakładać nie tylko samą rozbudowę, ale też rozplanowanie przyłączy w nowopowstałej części domu. Tego typu projekt wraz z ekspertyzą techniczną składamy z wnioskiem o zgłoszenie budowy lub o wydanie pozwolenia na budowę. Po zakończeniu wszelkich prac obiekt rozbudowany musi przejść tzw. odbiór techniczny. Protokół odbioru musi być zatwierdzony przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru budowlanego.
Ile kosztuje rozbudowa domu?
Koszt rozbudowy domu, niezależnie czy jest to nadbudowa, czy powiększenie bryły obiektu, jest niemały. W obecnych czasach możemy liczyć się z kosztem od 6000 do 7600 zł za metr kwadratowy dobudowanej części. Dobudówka o wymiarach 20 m2 może kosztować 120 tys. zł. Przy czym część z tego są to koszty administracyjne i honoraria architektów.
Powiększenie domu o dodatkowe piętro kosztuje o ok. 50% więcej niż dobudówka. Minimalny koszt to ok. 200 tys. zł. Co prawda ten koszt zależy od charakteru samej nadbudowy, czyli czy jest to prosta nadbudowa domu, czy bardziej skomplikowana operacja.
