Zakup starego domu często jest alternatywą dla mieszkania w nowym bloku. Rynek mieszkań deweloperskich, ale też tych, które mają kilka lub kilkanaście lat, nie zawsze jest w stanie sprostać naszym wymaganiom i pod kątem sąsiedztwa, jak i finansowym. Dlatego pojawiające się oferty sprzedaży starych domów są często bardziej atrakcyjne w porównaniu do M w nowo powstałym budynku. Niemniej jednak jak się zdecydujemy na zakup, to często musimy się liczyć z pewnymi inwestycjami już na samym początku. Remont starego domu wbrew pozorom do łatwych nie należy, przy okazji nowi nabywcy nie wiedzą, od czego zacząć i jak się zmierzyć z samym tematem. W tym artykule podpowiemy, jak do tego się zabrać.
Własna działka i budowa nowego domu wiąże się z pewnymi kosztami i sprawami do załatwienia. Nie każdy lubi się w to bawić. Dlatego wiele osób uważa, że lepiej kupić coś już istniejącego, co może trzeba wyremontować, niż zaczynać od fundamentów. No więc mamy już ten dom i co dalej mamy zrobić.
Co musisz wiedzieć, zanim podejmiesz się remontu starego domu?
Stary dom może kryć w zanadrzu wiele przykrych i zaskakujących niespodzianek. Dlatego, zanim zaczniemy go remontować, to warto dokładnie ocenić stan techniczny budynku i wykonać harmonogram prac.
W tym wypadku należy wziąć pod uwagę nie tylko stan techniczny murów, podłóg, ścian i okien, ale też instalacji wodno- kanalizacyjnych i elektrycznych. Na ogół rury wodno- kanalizacyjne w takich domach bywają już zawodne i może się zdarzyć, że będziemy mieli przecieki wody. Ponadto stara instalacja elektryczna może być niebezpieczna dla samych mieszkańców lub nawet wywołać pożar.
Zaczynamy od sprawdzenia ścian. W starych domach mury konstruowano w ten sposób, że tworzyły one liczne zamknięte przestrzenie o ograniczonym metrażu. Pomieszczenia były pokojami i nie można było wyburzać ścian.
Stare domy na ogół wymagają nowej stolarki dachowej. Przebudowa starego domu zazwyczaj zaczyna się od stawiania nowej więźby dachowej i wymiany poszycia dachowego.
Sprawdź również instalację grzewczą w starym domu. Przebudowa starych domów wymaga często wymiany instalacji grzewczej, a szczególnie samego źródła ciepła. Obecnie promowane ekologiczne rozwiązania, nijak się nie mają do starego systemu rur i grzejników, a sam kocioł na węgiel jest rozwiązaniem już niedopuszczonym do użytku. Zatem montaż bardziej ekologicznego źródła ciepła np. pieca gazowego lub pompy ciepła, może się wiązać z większym remontem, w postaci wymiany instalacji grzewczej.
Po ukończeniu prac konstrukcyjnych i instalacyjnych można przejść do bardziej wykończeniowych prac, czyli wymiany lub odnowienia stolarki okiennej, ścian i podłóg. Czasami renowacja starego domu wymaga wyrównania krzywizny ścian i podłóg. Pod deskami może brakować wylewki betonowej lub jest ona w tak złym stanie, że trzeba wykonać nową. Taką sytuację należy przewidzieć i przeznaczyć na ten cel ok. 8% kosztów w stosunku do całego kosztorysu. Po renowacji ścian i uzupełnieniu ubytków należy je zagruntować preparatem ochronnym. Wtedy ściany będą miały lepszą chłonność, a farba będzie lepiej przylegać do podłoża ściany.
Formalności przed remontem starego domu – o czym musisz pamiętać?
W zakresie wielu prac remontowych nie jest wymagane pozwolenie na budowę, czy nawet zgłaszanie tego faktu, że rozpoczęliśmy generalny remont domu. Dlatego wszystko zależy od zakresu robót. Takim obowiązkiem jesteśmy objęci, gdy planujemy
- zamianę konstrukcji kotłowni
- wymianę grzejników
- wykonanie termoizolacji ścian
- malowanie elewacji
- wymiana dachu.
O uzyskanie pozwolenia musimy się również postarać, gdy mamy zamiar wymienić okna, a w szczególności zmienić ich rozmiar. Obowiązek ten obejmuje także założenie nowej instalacji gazowej i ocieplenie ścian zewnętrznych budynku wyższego niż 12 metrów.
Jeżeli dom nie podlega ochronie konserwatora zabytków, to większość formalności zgłaszamy w urządzenie lub staramy się o pozwolenie na budowę. W przypadku zgłoszenia należy odczekać 30 dni i zaczynać prace remontowe.
Gdy nasz budynek jest uważany za obiekt zabytkowy, to w tym wypadku konserwator zabytków może nie zgodzić się na pewne prace modernizacyjne, które mogłyby naruszyć lub zmienić jego zabytkową architekturę. Na przykład ocieplenie i zmiana elewacji budynku lub wymiana okien na nowoczesne. Często ta sprawa budzi spór. Dlatego, zanim kupimy taki dom, sprawdźmy czy jest wpisany w rejestrze zabytków w danym regionie.
Jak wyremontować stary dom?
Remont starych domów wiąże się z pracami wieloetapowymi. Często już na etapie planowania remontu musimy założyć wymianę pewnych elementów w naszym starym domu. Do nich należą:
Wymiana instalacji CO
Na ogół w starych domach mamy stary i często nieszczelny system grzewczy. Przy tym niedostosowany do nowych rozwiązań techniki grzewczej. Już same przepisy nakładają na nas obowiązek zastosowania ekologicznych źródeł ciepła. Często rury ciepłownicze, jak i grzejniki w starych domach są niedopasowane do standardów nowych źródeł ciepła.
Wymiana instalacji elektrycznej
Jeżeli instalacja elektryczna nie była modernizowana przez kilkadziesiąt lat, to może budzić obawy co do jej użytkowania. W takich domach możemy jeszcze natrafić na aluminiowe przewody, prowadzone pod tynkiem. To zagraża bezpieczeństwu domowników. Ponadto instalacje elektryczne pamiętające czasy PRL-u mogą być niedostosowane do potrzeb współczesnych urządzeń elektrycznych. Generalnie taka instalacja elektryczna wymaga modernizacji.
Ocieplenie budynku i wymiana dachu
Stare domu często generują wysokie koszty ogrzewania. Tym bardziej jak wymienimy piec na nowoczesne źródło ciepła, to termoizolacja budynku jest niezbędnym etapem w trakcie odnawiania starego domu. Przy tym dach nieremontowany przez kilkadziesiąt lat może też kryć same niespodzianki, które wyjdą przy najbliższych deszczowych dniach. Jeżeli wieźba dachu jest w dobrym stanie, to można wymienić tylko poszycie dachowe. Na starych domach możemy spotkać pokrycie z eternitu. Eternit jest materiałem rakotwórczym. Dlatego do tych prac należy wynająć specjalną ekipę.
Gdy mamy do czynienia z oryginalną i w dobrym stanie dachówką, to należy wynająć ekipę, która oczyści stare dachówki z mchu i innych porostów.
Sprawdzanie stanu ścian sufitu i podłóg
W starych domach źle ogrzewanych często panuje wilgoć. Ta zaś jest powodem pojawiania się grzyba i pleśni, które nie są zdrowe dla otoczenia. Niestety grzyba, czy pleśni nie zatynkujemy, trzeba go usunąć odpowiednimi preparatami. Przy zawilgoconym domu, podłoga również może być w bardzo złym stanie. Warto ją odkryć, aby sprawdzić stan prac remontowych. Czasem może się okazać, ze trzeba wykonać nową wylewkę, zanim zabierzemy się za prace wykończeniowe.
Jeżeli podłoga jest w dobrym stanie, np. parkiet nie jest spróchniały i zawilgocony, to warto taką podłogę wycyklinować. Posłuży ona jeszcze następne pokolenia.
Gipsowanie ścian
Najlepiej zdjąć stary tynk i zagipsować ponownie. Przed tynkowaniem warto pokryć je preparatem przeciwgrzybowym. Nowo zagipsowane ściany można dopiero pomalować.
Wymiana okien i drzwi
Stolarka okienna pamiętająca czasy gierkowskie musi zostać wymieniona. Stare drewniane okna i drzwi są często powodem nieszczelności, przez które ucieka nam ciepło z domu. Dlatego warto się tym zająć na etapie odnawiania starego domu.
Prace wewnątrz domu
To, co będzie wymagało wymiany to na pewno glazura i terakota w kuchni i łazience. Zatem remont tych pomieszczeń jest nieodzowny, aby można było komfortowo zamieszkać w starym domu. Wraz z wymianą wystroju, należy się liczyć z wymianą mebli i sprzętu AGD w kuchni, a także sanitariatów w łazience.
Zakres prac renowacyjnych w starym domu będzie zależał od samego jego stanu technicznego.
Wycena remontu starego domu – komu zlecić?
Jeżeli chodzi o ustalenie zakresu prac budowlanych i wycenę całości przedsięwzięcia, to należy w tym celu wynająć eksperta w branży budowlanej. On dokładnie oceni san techniczny starego domu i poda zakres prac budowlanych, które będzie trzeba najpilniej wykonać.
Remont starego domu na wsi a w mieście – jakie są różnice?
Stare domy na wsi na ogół zdecydowanie gorzej się prezentują pod względem stanu technicznego, niż te funkcjonujące w mieście. Jeżeli zdecydujemy się kupić stary dom na wsi, to może to się wiązać z większą inwestycją, niż takiego domu w mieście.
Warto tutaj podkreślić, iż stare poniemieckie domy na wsi są nie tylko stare, ale też mniej zaadaptowane w rozwiązania, które istnieją już od ponad 70 lat w mieszkaniach i domach w mieście. Na przykład może się okazać, że w takim domu nie ma łazienki, a tylko wychodek na dworze. Ponadto instalacja elektryczna w tym wypadku może iść cała do wymiany, a nawet od początku być na nowo wykonywana. Często kable idą bezpośrednio po ścianach, nie są one wpuszczane w tynk. Zatem elektryka w starym domu na wsi ma charakter bardziej prowizorki.
Brak kanalizacji to kolejny problem starych poniemieckich domów na wsi. Często może się zdarzyć, że brak jest ciepłej wody, lub w ogóle wody, bo np. wodociąg i instalacja jest już przestarzała i nie funkcjonuje. Spotyka się jeszcze stare domy na wsi, gdzie wodę się nosi ze studni.
Ponadto to, co może cię czekać w starym domu na wsi to konieczność wyburzania ścian działowych i zastąpienia ich nowymi. Tego typu domy posiadają niewielkie i słabo doświetlone pomieszczenia. Co prawda dzięki temu zyskujesz wpływ na nową organizację przestrzeni w domu. Natomiast wymiana okien wiąże się również z powiększaniem otworów okiennych.
Dach na ogół w starych domach na wsi wymaga gruntownego remontu. Często się zdarza, że w takim domu dach przecieka, co wiąże się z wymianą nie tylko poszycia, ale całej konstrukcji dachu.
Ocieplenie budynku starego domu to podstawa. Na ogół te domy nie były ocieplane. Przy tym możemy wykryć jeszcze wiele niemiłych niespodzianek.
Stary poniemiecki dom na wsi może nie posiadać jako takiego systemu rozprowadzenia ciepła. Na ogół w takich domach funkcjonowały piece kaflowe, które ogrzewały poszczególne izby. O ile w starym domu w mieście mamy już doprowadzone ogrzewanie i rozprowadzenie grzejnikowe, które wymaga modernizacji, o tyle w starym domu na wsi może go w ogóle nie być.
Domy na wsi nigdy nie szły na równi z postępem, jeżeli chodzi o wprowadzanie zmian technicznych, związanych z komfortem w nich funkcjonowania, jak stare domy w mieście. Zatem pojawia się pytanie, czy taki dom warto remontować. W dalszej części tego artykułu porozmawiamy o kosztach.
Ile kosztuje remont starego domu?
Do skalkulowania kosztów remontu takiego domu, należy przyjąć koszty wykonania poszczególnych prac remontowych w takim domu. Tutaj przedstawimy koszty remontu modernizacji najbardziej potrzebnych elementów budowlanych i instalacji takiego domu.
Wyburzanie ścian działowych
Do obliczeń przyjmujemy dom o powierzchni 150 m2. W tym wypadku mamy do wyburzenia ok. 80 m2 ścian działowych, co wiąże się z kosztem około 4500 zł. Do budowy nowych ścian używamy betonu komórkowego H=H12. Koszt takiej inwestycji to ok. 3800 zł
Remont elewacji zewnętrznej
Na ogół stare domy posiadają murowane ściany zewnętrzne. Do ich ocieplenia musimy użyć styropianu. Przy powierzchni 210 m2 ścian zewnętrznych, zakup dobrej jakości styropianu i innych materiałów do ocieplenia to koszt ok. 20 tys. zł + robocizna ok. 12 tys. zł.
Ocieplenie domu drewnianego wymaga zastosowania wełny mineralnej, koszt tego materiału wpłynie na ostateczny koszt izolacji.
Wymiana i remont dachu
Stare domy mogą potrzebować odnowienia, a nawet całkowitej wymiany dachu.
Gdy więźba dachowa jest jeszcze w dobrym stanie i nie wymaga wymiany, to remont obejmuje usunięcia starego pokrycia dachowego i założenie nowego. Przypuśćmy, że jest to blachodachówka, to średnia cena wynosi ok. 20 zł/m2, czyli dach o powierzchni 255 m2, to koszt ok. 5000 zł.
Co prawda jest to wariant bardzo optymistyczny. Jeżeli na dachu mamy eternit (kiedyś ten materiał budowlany kładziono jako poszycie), to koszty nam wzrastają o zdjęcie eternitu z dachu przez specjalną grupę, zajmującą się tego typu pracami. Eternit jest związkiem rakotwórczym i jego zdjęcie oraz utylizacja to dość poważne koszty.
Gdy nasza wieźba dachowa wymaga wymiany, to koszt materiałów wyniesie ok. 15 tys. zł Zatem wymiana całego dachu, czyli wieźba i poszycie plus robocizna i materiały, to koszt ok. 25 tys. zł.
Wymiana stolarki drzwiowej i okiennej
Niemal każdy stary dom wymaga wymiany stolarki okiennej i drzwiowej. Nowe okna drewniane to koszt ok. 20 tys. zł.
Drzwi wewnętrzne lub zewnętrzne to nie jest tani koszt. Wymiana jednej pary drzwi wewnętrznych może dojść od 2 tys. zł do 2,5 tys. zł za sztukę Zależy to od jakości i rodzaju wybranych drzwi. Gdy decydujemy się na stolarkę z płyty, to możemy ten koszt obniżyć do ok. 1,5 zł za sztukę. Drewniane drzwi kosztują ponad 2 tys. zł za sztukę. Podane ceny dotyczą również montażu. Jeżeli chodzi o drzwi zewnętrzne, to zależy od modelu. Na ogół kwota zaczyna się od 3 tys. zł. wzwyż. Dlatego, zanim wymienimy drzwi, sprawdźmy stan techniczny dotychczasowych. Nieraz warto je wyczyścić i pomalować.
Tynkowanie ścian
Prace wykończeniowe na ogół zaczynają się od przywróceniu ścianom dawnej świetności. To oznacza ich tynkowanie i wygładzanie. Nie ominiemy tego etapu. Koszt takiego przedsięwzięcia zależy od całkowitej powierzchni ścian i sufitów w naszym domu. Przykładowo, gdy suma wszystkich powierzchni do zatynkowania w domu wynosi 540 m2, to całkowity koszt takiej inwestycji będzie się mieścił w kwocie 30 tys. zł.
Wymiana instalacji elektrycznej
Na ogół stare domy posiadają niemodernizowane od kilkudziesięciu lat instalacje elektryczne. Zatem w tym wypadku musimy się liczyć albo z wymianą elektryki w całym domu, albo z jej częściową modernizacją. Wymiana instalacji elektrycznej w domu o powierzchni 150 m2, to koszt ok. 15 tys. zł.
Wymiana instalacji wodno – kanalizacyjnej
Stare domy lubią kryć wiele niemiłych niespodzianek. Jedną z nich jest niedrożna lub przeciekająca instalacja wodno-kanalizacyjna. Za wymianę rur wraz z 12 punktami możemy zapłacić ok. 5,5 tys. zł.
Wymiana systemu grzewczego
Obecna ustawa obliguje nas do montażu ekologicznych źródeł ciepła. Wśród nich najpopularniejszym rozwiązaniem jest piec gazowy. Instalacja takiego źródła ciepła wymaga też wymiany CO, w tym grzejników, na bardziej ergonomiczne. Koszt takiej inwestycji to ok. 35 tys. zł. Co prawda gdy w starym domu było źródło ciepła, które nie kwalifikowało się do obecnych wymagań emisji CO2, to możemy otrzymać dofinansowanie z gminy na wymianę źródła ciepła i termomodernizacje budynku.
W całości koszt remontu starego domu może nam pochłonąć od 175 tys. zł do 250 tys. zł. Zatem należy się zastanowić, czy taka modernizacja starego domu będzie nam się opłacała.
Czy opłaca się remontować stary dom?
Remont starego domu ma swoje plusy i minusy. Minusem jest wielka niewiadoma, co kryje w sobie taki dom i co okaże się jeszcze do naprawy i wymiany w trakcie realizacji prac. Budowa nowego domu to koszt ok.300 -400 tys. zł. W przypadku domu już istniejącego mamy budynek i musimy go zaadaptować. Czasami można już zamieszkać w starym domu, a prace remontowe wykonywać etapami.
Ponadto renowacja starego domu przynosi wiele satysfakcji. Zatem gdy mamy wątpliwości, co bardziej się opłaca, warto zatrudnić specjalistę od wyceny, który w miarę dokładnie oszacuje koszty takiej inwestycji.
